Каждый третий бизнес-квартал Москвы имеет дореволюционное происхождение

В настоящее время на офисном рынке Москвы функционируют порядка 50 бизнес-кварталов. Треть из них начинали свою карьеру еще до революции как заводы и фабрики. По оценке экспертной группы «Товарищества Рябовской мануфактуры» они содержат более 250 свободных помещений (офисы и ПСН офисного типа) и в совокупности занимают почти 1,4 млн кв. м.

Наибольший объем предложения, относящегося к категории «исторических» бизнес-кварталов, сосредоточен в границах Даниловского района. Сегодня в местных «исторических» проектах вакантны 64 офиса и офисных ПСН, которые в сумме занимают более четверти всех вакантных площадей (без малого 40 тыс. кв. м). Ожидается, что в краткосрочной перспективе объем локального предложения увеличится за счет фонда реконструированного ТРК «Ролл Холл», основанного на месте гончарно-изразцового завода братьев Власовых. Общая площадь этого объекта составляет 20 тыс. кв. м. Это будет первое за последние несколько лет пополнение пула бизнес-центров с «дореволюционным стажем». После завершения работ перестроенный и модернизированный комплекс войдет в состав единого делового кластера с кварталом «Товарищество Рябовской мануфактуры».

В соседнем Донском районе фабричная застройка также получила широкое распространение. Деловые центры, возникшие на месте старинных предприятий, содержат 18 свободных помещений совокупной площадью 14,6 тыс. кв. м (десятая часть от общего показателя).

Широким выбором малогабаритных лотов отличаются районы Басманный (45 юнитов, 9,6 тыс. кв. м) и Богородское (36 лотов, 4,4 тыс. кв. м). Иной характер экспозиции наблюдается в районах Беговой, Преображенское и Таганский. В этих локациях сдается по 7-8 лотов, в большинстве своем крупного масштаба (500+ кв. м). Упомянутые выше районы Пресненский и Хамовники, чей ландшафт во многом формировался фабриками и мануфактурами, также вошли в первую пятерку по количеству предложения в реконструированных бизнес-комплексах. Вместе они располагают примерно полусотней офисных помещений (30,8 тыс. кв. м, 21% от суммарного метража).

Больше всего среди «исторических» деловых кварталов представителей класса B+, на их долю приходится 53% всего метража в рамках выборки. Этот сегмент заключает в себе 139 арендных лотов. В классе А преобладает более крупная нарезка. Потому при достаточно скромном объеме экспозиции (всего 30 объектов) они покрывают четверть всех свободных офисных площадей. Проекты класса B демонстрируют обратную ситуацию: у них накопились большие запасы юнитов как раз малого формата (84 единицы), соответственно их сектор в структуре метража ограничивается 22%.

В основном «исторические» бизнес-кварталы поставляют на рынок небольшие или относительно небольшие помещения: у 28% помещений из выборки габариты не превышают 100 кв. м, у 16% этот параметр варьируется в пределах 100-200 кв. м, еще у 13% он измеряется 200-300 кв. м. Лотов с площадью от 300 до 500 кв. м всего 9%. Таким образом, две трети предложения сконцентрировано ниже планки в 500 кв. м. Вместе с тем, надо отметить, что очень часто (в 14 случаях из 19) встречаются объекты площадью от 500 до 1000 кв. м. Они охватывают 20% актуального предложения. Более крупные офисы, как и в других сегментах рынка, найти непросто. Есть только 7 проектов, в которых доступны помещения по 1000-2000 кв. м, и столько же проектов, где встречаются еще более просторные юниты. В сумме эти две категории дают 14% актуального предложения.

В десяти офисных центрах с дореволюционным бэкграундом возможно найти лоты с годовым арендным чеком в 15-25 тыс. рублей за квадратный метр. Более низкие ставки обнаружены по четырем адресам. И лишь в пяти комплексах отсутствует предложение дешевле 25 тыс. рублей за квадратный метр в год. Верхняя граница по аренде у большинства проектов заключена в диапазоне 25-40 тыс. рублей. Показатели в 40+ тыс. рублей выявлены по трем адресам (в Хамовниках, Басманном и Таганском районах).

«Наличие у проекта истории – безусловный, редкий и ценный актив, который обязательно нужно грамотно задействовать. Как принято говорить, «во-первых, это красиво». Действительно русская промышленная архитектура XIX-XX вв. подарила нам немало образцов «кирпичного» модерна, которые до сих пор смотрятся строго, стильно и органично. Они имеют комфортную высотность и оптимально вписаны в уличный профиль. И еще одно преимущество офисных кластеров с ярким прошлым — это особая атмосфера, привлекающая и арендаторов креативного профиля, и рядовых горожан. Они служат отличной площадкой для проведения ивентов, фестивалей, семинаров, лекций», – уверен Алексей Алёшин, управляющий директор «Товарищества Рябовской Мануфактуры».

https://iz.ru/1443421/2022-12-20/analitiki-rasskazali-o-proiskhozhdenii-biznes-kvartalov-moskvy